中國的房地產(chǎn)稅收知多少

　　【內(nèi)容提要】房地產(chǎn)業(yè)被作為支柱產(chǎn)業(yè)為國家和社會所倚重;房地產(chǎn)業(yè)被更加倚重的一個重要原因應(yīng)當是房地產(chǎn)業(yè)除了能夠帶動與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展之外，還是國家的重要稅源;房地產(chǎn)行業(yè)作為稅源，不僅僅是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)被作為稅源涵養(yǎng)的，更重要的是在保有環(huán)節(jié)也是被作為稅源涵養(yǎng)的;中國房地產(chǎn)稅收種類占了中國目前開征的稅種的50%以上。

　　國務(wù)院在2006年歲末修改了《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，這是建設(shè)部的負責人以官方名義提出征收物業(yè)稅等房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收以來國務(wù)院就房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收稅收的一個開端。適值2007年歲首，朋友閑聊時問我，購買和保有一套100萬元左右的房地產(chǎn)需要繳納多少稅收，我詳細研究了這一問題，根據(jù)國家稅務(wù)總局網(wǎng)站上的稅收文件，購買和保有一套房地產(chǎn)需要繳納的稅種包括了：營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、城市建設(shè)維護稅、印花稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅。此外，如果在開發(fā)過程中將開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給消費者的增值稅等其他稅種加上，則我國現(xiàn)行法律上規(guī)定的24 個稅種中，房地產(chǎn)的稅種占了50%以上。

　　現(xiàn)將我國的房地產(chǎn)稅收以100萬元左右的房地產(chǎn)為例，就交易和保有該房地產(chǎn)需要繳納的稅收計算如下：

　　一.100萬元房地產(chǎn)的計算假定

　　我們計算稅收的假定如下：

　　購買該房地產(chǎn)的建筑面積為100平方米，每建筑面積平方米的房地產(chǎn)的價格為人民幣10000元，總價合計人民幣100萬元;購買的房地產(chǎn)的土地使用權(quán)是以出讓方式取得的，土地使用權(quán)的出讓用途為住宅，出讓年限為70年，購買時該房地產(chǎn)已經(jīng)建成，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)期限為70年，購買該房地產(chǎn)的價格為人民幣100萬元，出賣人為開發(fā)商;開發(fā)商購買該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)時是以掛牌出讓方式取得的，假定出讓金的掛牌起價為每樓面建筑平方米700元，經(jīng)競價后該房地產(chǎn)的出讓金由700元競爭至1000元，每平方米增加300元。

　　基于某些稅收的稅率是由地方人民政府具體確定的，因此我們姑且將該房地產(chǎn)確定在北京市。

　　此外，開發(fā)商在取得該宗建設(shè)用地時，其土地成本占房價總額的30%。

　　開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)時，每平方米的建筑安裝成本(不含營業(yè)稅)假定為2000元人民幣。

　　二.土地出讓金(物業(yè)稅)

　　許多人認為，土地出讓金就是物業(yè)稅，我們姑且按照這一認識計算物業(yè)稅。

　　在本案中，土地使用權(quán)的出讓金由開發(fā)商向國家繳納的金額為每平方米1000元，100平方米的房地產(chǎn)的出讓金為人民幣10萬元。該出讓金已經(jīng)作為成本轉(zhuǎn)嫁給了購買人，購買人應(yīng)當承擔向國家繳納的土地使用權(quán)出讓金為人民幣10萬元。

　　也即是：如果物業(yè)稅包括了土地使用權(quán)出讓金，則購買人繳納給國家的出讓金為人民幣10萬元。

　　三.契稅

　　(一)開發(fā)商繳納并轉(zhuǎn)嫁給購買人的契稅

　　根據(jù)《中華人民共和國契稅條例》及其實施細則的規(guī)定，并根據(jù)北京市人民政府的規(guī)定，北京市的契稅按照3%的標準繳納，其中普通住宅的稅率減半為1.5%。

　　假定開發(fā)商取得土地使用權(quán)的成本占總價的30%，其中出讓金為10%，其他成本為20%。，也即是，在100萬元的房價中，土地成本為人民幣30萬元，其中土地使用權(quán)出讓金為人民幣10萬元，其他土地成本為人民幣20萬元。

　　根據(jù)北京市的規(guī)定，開發(fā)商繳納契稅應(yīng)當按照取得該房地產(chǎn)時的價金的3%繳納，這樣，開發(fā)商繳納的契稅在本套房屋中為人民幣9000元。(30萬元的出讓金×3%=9000元)。

　　(二)購買人繳納的契稅

　　根據(jù)契稅條例的規(guī)定，契稅由買受人繳納，因此購買該房地產(chǎn)繳納的契稅為：15000元(計算公式為：100萬元×1.5%=15000元)，如果該房地產(chǎn)不是普通住宅，則契稅按照3%繳納，在這種情況下契稅為人民幣30000元。

　　四.營業(yè)稅

　　(一)政府直接向開發(fā)商征收的營業(yè)稅

　　營業(yè)稅由出賣人繳納，但在開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，營業(yè)稅是被作為成本計算的，根據(jù)營業(yè)稅條例的規(guī)定，營業(yè)稅的稅率為5%。因此由購買人承擔的營業(yè)稅為50000元(計算公式：100萬元×5%=50000元)。

　　(二)開發(fā)商間接支付的營業(yè)稅

　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，建筑安裝企業(yè)應(yīng)當繳納的營業(yè)稅為營業(yè)額的3%。

　　開發(fā)商支付給建筑商的建筑安裝總價(不包括營業(yè)稅的情況下)在該套房地產(chǎn)中為20萬元，那么，由開發(fā)商支付的建筑總價中包括了營業(yè)稅為人民幣6000元。

　　五.城市建設(shè)維護稅

　　根據(jù)國務(wù)院的規(guī)定，城市建設(shè)維護稅以營業(yè)稅為基數(shù)計算確定。假定該房地產(chǎn)在北京市的市區(qū)，則城市建設(shè)維護稅計算如下：

　　(一)由開發(fā)商繳納的城市建設(shè)維護稅

　　開發(fā)商繳納的營業(yè)稅為50000元，其城市建設(shè)維護稅按照7%繳納，50000元的7%為人民幣350元。

　　(二)由建筑商繳納的城市建設(shè)維護稅

　　開發(fā)商支付建筑商的營業(yè)稅為人民幣6000元，其城市建設(shè)維護稅按照7%繳納，為人民幣42元。

　　六.教育費附加

　　根據(jù)國務(wù)院的決定，在征收營業(yè)稅的同時，應(yīng)當按照營業(yè)稅總額的3%征收教育費附加，因此，在征收的營業(yè)稅中，應(yīng)當繳納的教育費附加按照營業(yè)稅的3%繳納：

　　(一)開發(fā)商繳納的教育費附加

　　開發(fā)商繳納的教育費附加按照開發(fā)商繳納的營業(yè)稅的總額的3%繳納，在本案中，開發(fā)商繳納的營業(yè)稅為人民幣50000元，因此應(yīng)當繳納的教育費附加為人民幣150元。

　　(二)建筑商繳納的教育費附加

　　建筑商繳納的教育費附加按照建筑商繳納的營業(yè)稅的3%計征，在該房地產(chǎn)中，建筑商繳納的教育費附加為：27元。

　　七.耕地占用稅

　　如果該房地產(chǎn)是征收耕地后在耕地上建造的，那么開發(fā)商應(yīng)當繳納耕地占用稅，耕地占用稅在開發(fā)商繳納后作為成本轉(zhuǎn)嫁給購買人。

　　根據(jù)耕地占用稅條例的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當按照下列規(guī)定繳納耕地占用稅：

　　耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：

　　(一)以縣為單位(以下同)，人均耕地在一畝以下(含一畝)的地區(qū)，每平方米為二元至十元;

　　(二)人均耕地在一畝至二畝(含二畝)的地區(qū)，每平方米為一元六角至八元;

　　(三)人均耕地在二畝至三畝(含三畝)的地區(qū)，每平方米為一元三角至六元五角;

　　(四)人均耕地在三畝以上的地區(qū)，每平方米為一元至五元。

　　根據(jù)北京市的規(guī)定，在北京市的近郊區(qū)，耕地占用稅按照每平方米9元繳納，如果該房地產(chǎn)是建造在耕地上，則應(yīng)當繳納耕地占用稅。

　　基于計算的復(fù)雜，本文不再具體計算。

　　八.城鎮(zhèn)土地使用稅

　　城鎮(zhèn)土地使用稅是1988年開始征收的一個涉及到房地產(chǎn)的稅種，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)暫行條例》的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅按照下列標準繳納：

　　在2007年1月1日前按照下列標準征收：

　　土地使用稅每平方米年稅額如下：

　　(一)大城市五角至十元;

　　(二)中等城市四角至八元;

　　(三)小城市三角至六元;

　　(四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至四元。

　　在2007年1月1日后按照下列標準征收：

　　土地使用稅每平方米年稅額如下：

　　(一)大城市1.5元至30元;

　　(二)中等城市1.2元至24元;

　　(三)小城市0.9元至18元;

　　(四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

　　根據(jù)北京市的規(guī)定，在2007年1月1日前，北京市將土地劃分為六級，分別按照不同的標準繳納土地使用稅，假定該房地產(chǎn)在北京市的二級土地范圍內(nèi)，則應(yīng)當繳納的土地使用稅每年為800元，計算公式為：100平方米X8元/平方米=800元，根據(jù)國務(wù)院公布的新的土地使用稅條例的規(guī)定，將大城市的土地使用稅調(diào)高到1.5元--30元，因此在2007年1月1日后，該稅種只能比現(xiàn)在更高。

　　如果購買該房地產(chǎn)，則在72年內(nèi)繳納的土地使用稅至少為人民幣800元X72年=57600元人民幣。

　　九.房產(chǎn)稅

　　根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，在城市范圍內(nèi)的房產(chǎn)應(yīng)當按照該條例繳納房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅按照依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。

　　房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

　　房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

　　根據(jù)北京市的規(guī)定，“企業(yè)、事業(yè)單位房產(chǎn)、不論自用還是出租均按征收月份前一個月的月末帳面房產(chǎn)原值，一次減除百分之三十后的余值，計算繳納房產(chǎn)稅。其他單位和個人出租的房產(chǎn)，以租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)?！?

　　北京市的房產(chǎn)稅按照年度計征。

　　因此如果該房產(chǎn)屬于個人所有，且不屬于免稅范圍內(nèi)的，應(yīng)當繳納房產(chǎn)稅，還房產(chǎn)稅按照租金收入計算納稅的金額。

　　基于房產(chǎn)稅的計稅基數(shù)確定的問題，本文暫不計算房產(chǎn)稅。

　　十.城市房地產(chǎn)稅

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅條例》的規(guī)定，城市開征房地產(chǎn)稅，由中央人民政府財政部核定。

　　根據(jù)北京市人民政府關(guān)于征收房產(chǎn)稅的規(guī)定，在北京市開征房產(chǎn)稅后，原決定開征城市房地產(chǎn)稅的《北京市房地產(chǎn)稅稽征辦法》被廢止。

　　但根據(jù)北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局《關(guān)于市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知》的規(guī)定：依照“國務(wù)院國發(fā)(1994)10號文和財政部稅務(wù)總局(87)財稅外字第230號通知的規(guī)定精神，城市房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人以及華僑、港澳臺同胞?！?

　　因此在北京市范圍內(nèi)，如果是在北京市擁有房地產(chǎn)的外國人、外國企業(yè)、外商投資企業(yè)、華僑、港澳臺同胞，應(yīng)當按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅條例》的規(guī)定繳納城市房地產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅按照年度繳納，以房產(chǎn)原值為計算稅收的依據(jù)，稅率按照房產(chǎn)原值的1.2%計算。

　　因此如果購買了該房地產(chǎn)的人是城市房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，則應(yīng)當按照100萬原值的1.2%繳納城市房地產(chǎn)稅，每年應(yīng)當繳納的城市房地產(chǎn)稅的金額為人民幣12000元。

　　如果按照上述標準繳納70年計算，則該納稅人70年應(yīng)當繳納的城市房地產(chǎn)稅為人民幣744000元。

　　十一.印花稅

　　根據(jù)《中華人能共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，無論是購買房地產(chǎn)的人，還是出賣房地產(chǎn)的人，均應(yīng)當繳納印花稅。

　　本文中印花稅全部按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的書據(jù)作為計算稅收的依據(jù)。

　　(一)買賣合同的印花稅

　　根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，買賣合同按照銷售金額的萬分之五貼花，則買賣合同繳納的印花稅為人民幣500元。

　　(二)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)上的印花稅

　　房產(chǎn)所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書上的印花稅各位5元。

　　十二.土地增值稅

　　土地增值稅是轉(zhuǎn)讓人繳納的稅種。

　　基于該稅種與購買人關(guān)聯(lián)不大，因此本文不再贅述。